Недвижимость. Как ее рекламировать - Назайкин Александр

Тем не менее, по подсчетам А. Бригадновой, начальника отдела городской недвижимости компании Soho Realty, разница в стоимости между квартирами на первом и последнем этажах дома может достигать 100 %, хотя иногда квартиры на нижних этажах превосходят с точки зрения видовых характеристик апартаменты, расположенные выше. “Бывает так, что из квартиры на третьем этаже открывается вид на парк, а из квартир, которые расположены выше, на какую-нибудь стройку”, – говорит она.

Во всем мире высотные здания используются в основном в качестве представительских офисов, однако в Москве, если верить планам компаний-застройщиков, более половины метража таких зданий будет использоваться под жилье. Специалисты компании Penny Lane Realty уверены, что этот объем предложения при адекватности цен будет востребован рынком. Но, по мнению С. Лушкина, с ростом рациональных мотивов при выборе места будущего проживания “видовые” квартиры будут пользоваться все меньшим спросом»^[38].

Интересно, что данные исследований компании «Квартал» «свидетельствуют о том, что более половины потенциальных покупателей не хотят жить выше 10-го этажа, 75 % опрошенных видят свою квартиру не выше 15-го этажа и только 13 % высказали желание жить выше 20-го этажа, среди них всего несколько человек предпочли последние этажи высотных домов. Причины нежелания людей подниматься в заоблачную высь известны – это и страх высоты, и опасения, что сломается лифт, возникнут проблемы с подачей тепла и воды. М. Здрадовский, гендиректор компании Paul’s Yard, кроме индивидуальной непереносимости высоты отмечает и другие минусы жизни на верхних этажах небоскребов – резкие перепады давления и температуры, чувствительные для жильцов колебания дома от порывов ветра…

Сомнения в привлекательности последних этажей тоже имеют исторические корни. “Последние этажи считались непривлекательными для покупателей по двум причинам: во-первых, могла протечь крыша, во-вторых, слишком мешал шум от техобслуживания лифта, – вспоминает Р. Куман, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». – Но сейчас в домах возводится технический этаж, крыша не протекает, а лифты убираются в шахту и не производят шума…”

На первый взгляд, чем выше жилой дом, тем дешевле обходится застройщику квадратный метр жилья, опять же и на земельном участке можно сэкономить – одно дело построить на гектаре дорогой столичной земли 20 квартир, совсем другое – 200. Но это только на первый взгляд.

“С повышением этажности идет некоторое удешевление дома, но это продолжается до определенного предела. Потом начинается удорожание – появляется необходимость построить в доме лифт, потом второй лифт, – говорит А. Жинган. – Многоэтажкам необходим более прочный фундамент, более надежные конструкции, к ним предъявляются сложные требования пожарной безопасности. Во всем мире отказываются от многоэтажных домов не только потому, что там некомфортно жить. Строить их для жилья экономически не выгодно”.

По мнению аналитиков Penny Lane Realty, здания повышенной этажности требуют более высоких затрат на их содержание: при увеличении размера здания кривая стоимости эксплуатационных затрат сначала показывает их удельное снижение в пересчете на один квадратный метр, но потом растет»^[39].

Таунхаус

Кроме рассмотренных ранее отдельных домов или коттеджей, на рынке присутствуют таунхаусы, или сблокированные коттеджи. Обычно это коттедж, состоящий из двух или большего количества домов на несколько хозяев. В каждом домохозяйстве – отдельный вход, свой гараж. К таунхаусу обычно примыкает от 1 до 5 соток земли и т. д.

В таунхаусном поселке несколько домов-блоков. Задумывался этот вид недвижимости как более дешевая альтернатива коттеджам. Себестоимость квартиры в таунхаусе ниже, чем себестоимость отдельно стоящего дома. Меньшие затраты обусловливаются общим фундаментом, общими промежуточными стенами домов, общими коммуникациями и т. д.

Таунхаусы в определенной степени сочетают комфорт с демократичностью, их покупателями считается средний класс. Многие аналитики прогнозируют в ближайшее время бум строительства таунхаусов. За 2004 год количество поселков таунхаусов в Подмосковье увеличилось почти вдвое – с 30 до 57. В это же время число коттеджных поселков возросло в меньшей пропорции – с 140 до 166.

Следует отметить, что этот новый для России вид недвижимости имеет неоднозначную оценку риелторов. «Одни считают этот рынок перспективным, рассчитанным на обеспеченных урбанизированных покупателей, не желающих жить в многоквартирных домах. Другие говорят, что таунхаусы занимают непонятную промежуточную позицию: и не квартира, и не дом. И потому не оправдывают высокой стоимости, не соответствуют понятию “элитность” и не могут конкурировать с коттеджными поселками.