Квартирный вопрос, или Байки черного маклера - Веденская Татьяна

– Соседи тоже уезжали, – ответил муж.

– Вы в порядке?

– Они взяли только пару сережек. Даже не вынесли телевизор и компьютер. Они точно искали деньги, – рассказали мне клиенты.

– Кошмар, – покачала я головой, и на сделке, конечно, вся наша толпа покупателей, продавцов и риелторов обсуждала эту кражу. Однако, если бы клиенты меня не послушались, махнули бы рукой и оставили деньги дома, сделка бы вообще не состоялась. А история очень простая. Кассир, выдававший денежную сумму в «Сбербанке», знал адрес моих клиентов, так как операции банк совершает только по паспортам. У моих клиентов адрес прописки и проживания совпадал. Ну, и сумму кассир тоже, естественно, знал, так как сам же ее и выдал. Оставалось лишь навести на квартиру, что он и сделал. Преступники искали только деньги. В отчаянии они, конечно, взяли сережки и пару тысяч рублей, что лежали на серванте просто так, на всякий семейный случай. Но денег не нашли. Обломашки. И уж конечно, было бы лучше рассчитаться безналично. Но не принято, блин!

И последняя история про кэш. Она – прекрасный показатель сумасшедшего фатализма русского человека. Начинается эта история у входа в офис какой-нибудь фирмы, продающей новостройки. К примеру, вполне подойдет офис СУ-155 или любого ООО «Рога и копыта», в ведении которого оказались квадратные метры в только что возведенном доме или вообще в доме, которому еще только суждено появиться на свет в муках, из песка и бетона.

Схемы продажи новостроек различны. Все они – результат правотворчества хозяев этих ООО, и скажу вам честно, частенько результаты этого правотворчества меня просто поражают до глубины души. Мне, профессиональному юристу с богатой практикой в этой области, просто страшно и смешно одновременно читать порой их документы: вексели, предварительные договоры, договоры займа и залога и прочие «серые» схемы, призванные только обезопасить ООО и свалить весь риск на конечного покупателя. Схемы эти, как правило, вообще ничего не гарантируют, за исключением схемы «долевого участия в строительстве», которая появилась не так давно. Однако договор на «долевое участие» могут себе позволить подписать только очень надежные и, как результат, дорогие застройщики. Такие, как ДСК-1, не сочтите за рекламу. Остальные предпочитают «схемы». Давайте остановимся на них подробнее. Кому неинтересно, пролистывайте главу и переходите сразу дальше, к АДВОКАТАМ. А те, кто думает о новостройках или уже покупает их, – вот вам основные подводные камни.

Схема первая. Вексель. Вы приходите к застройщику, он вам предлагает некий мутный договор о совместной инвестиционной деятельности на сумму вполовину или даже меньше от реальной стоимости квартиры, а на остальную часть предлагает вам взять вексель. Обещает он вам, конечно, все на свете и клянется, зуб дает, что все выстроит в срок и вообще. Реально слово «инвестиционный» в заголовке такого договора вообще ничего не значит. А вексель – это просто форма долгового обязательства. Иными словами, не думайте, что, подписав бумагу, вы купили квартиру. Вы дали деньги в долг. И у вас (теоретически) есть право их требовать назад. Но… только деньги. К метрам вы фактически не имеете никакого отношения. Готовы на такой риск – вперед.

Схема вторая. Страховая система. Тут все вообще сложно и плохо. По договору (каким бы он ни был) проходят только смехотворные деньги, остальные же вы, в доброй памяти и твердом уме, платите некоей страховой компании за некий полис. Страховой случай по этому полису не наступит никогда, и денег своих вы больше не увидите, но иногда это единственная схема покупки уже готовой новостройки. Идти на такую схему можно, только если вам прямо на сделке подписывают акт передачи квартиры и отдают ключи. И уж конечно, вы это понимаете, схема эта рождена, чтобы уводить ваши деньги из зоны налогообложения. То есть вы фактически становитесь соучастником налогового преступления. Но… кого в нашей стране это волнует? У меня был клиент, налоговый инспектор, который покупал квартиру именно по этой схеме. И ничего, никто не умер.

Схема третья. Предварительный договор. Штука более-менее легальная относительно других двух схем. Само понятие «предварительный договор» возникло в Гражданском кодексе и привлекло людей одной фразой. Цитирую: